La fiscalité des plus-values immobilières en France pourrait connaître des changements significatifs pour inciter à la revente de biens, notamment des résidences secondaires et des investissements locatifs.
Actuellement, les propriétaires doivent attendre jusqu’à 22 ans pour être totalement exonérés d’impôt sur le revenu sur les plus-values de cession et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Cette fiscalité, jugée dissuasive, impose une taxation globale de 36,2% sur la plus-value, composée d’un impôt sur le revenu à 19% et de prélèvements sociaux à 17,2%.

Des abattements pour une durée de détention permettent toutefois de réduire cette imposition, mais leur mise en place progressive sur plusieurs décennies freine les ventes de biens.

Ce mécanisme est critiqué pour son impact sur le marché immobilier, en particulier dans un contexte de pénurie de logements.
Les propriétaires de résidences secondaires, par exemple, peuvent être incités à conserver des biens qu’ils n’utilisent pas, parfois au détriment de leur entretien, ce qui contribue à l’apparition de logements dégradés.

Le député Jean-Paul Mattei (Les Démocrates) souligne que cette situation limite la circulation du capital immobilier, un obstacle à l’augmentation de l’offre de logements disponibles.

Pour remédier à cette situation, un amendement porté par le groupe Les Démocrates propose de supprimer les abattements pour une durée de détention.
Adoptée par la commission des finances de l’Assemblée nationale en octobre 2023, cette réforme prévoit un nouveau système d’abattement basé sur la valeur d’achat du bien, réactualisée en fonction de l’inflation mesurée par l’Indice des prix à la consommation hors tabac de l’Insee. Ce dispositif vise à réduire le montant de la plus-value imposable, simplifiant ainsi le calcul de l’imposition.

Par ailleurs, la plus-value serait soumise au prélèvement forfaitaire unique (PFU), actuellement fixé à 30% mais récemment relevé à 33% par les députés.
Ce mode de taxation alignerait les plus-values immobilières sur celles des valeurs mobilières, avec un objectif affiché d’équité fiscale. Si le dispositif est validé, il entrerait en vigueur progressivement : dès le 1er janvier 2026 pour les terrains à bâtir et à partir du 1er janvier 2027 pour les biens bâtis.

Cette réforme vise à générer un « choc d’offre » de logements, permettant de dynamiser le marché immobilier et de libérer des biens actuellement immobilisés. En incitant les propriétaires à vendre plus rapidement, cette mesure pourrait répondre à la crise du logement tout en rendant le système fiscal plus lisible et équitable. Toutefois, son application nécessitera un temps d’adaptation, comme l’a reconnu Jean-Paul Mattei.

Elle s’inscrit également dans une promesse de campagne d’Emmanuel Macron, datant de 2017, visant à encourage une meilleure fluidité du marché immobilier