Diagnostic technique global de la copropriété (DTG)
N° 2017-03 / À jour au 13 janvier 2017
Loi Alur du 24.3.14 : art. 58 / CCH : L.731-1 à L.731-5 / D.731-1 à D.731-3 / Loi du 10.7.65 : art. 14-2 / Décret n° 2016-1965 du 28.12.16 : JO du 30.12.16
Ce dossier doit réunir les informations et documents suivants :
Mise à jour 2023 / 2024
L’inscription de la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un CPE à l’ordre du jour de l’AG qui suit leur réalisation n’est pas obligatoire lorsqu’un plan pluriannuel de travaux (PPT) comportant des travaux d’économies d’énergie est inscrit (loi du 10.7.65 : art. 24-4, al. 3).
Le PPT fait office de plan de travaux d’économies d’énergie.
Actuellement, lorsque les copropriétaires votent la réalisation d’un diagnostic technique global (DTG) son contenu est présenté à la première assemblée qui suit son établissement.
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La loi pour l’Accès au logement et à un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014 crée un nouveau diagnostic sur le bâti de la copropriété pour permettre aux copropriétaires de connaître la situation générale de l’immeuble et d’envisager des travaux. Le Diagnostic technique global (DTG) précise l’état de l’immeuble avec une projection sur les dix années à venir des éventuels travaux nécessaires à sa conservation et à son entretien.
Ce diagnostic doit être réalisé depuis le 1er janvier 2017 dans tout immeuble de plus de dix ans mis en copropriété (CCH : L.731-4) et, lorsque l’assemblée générale l’autorise, dans tout immeuble en copropriété à destination partielle ou totale d’habitation (CCH : L.731-1).
Lorsqu’il existe, le DTG est communiqué aux nouveaux acquéreurs et la liste des travaux préconisés doit être mentionnée dans le carnet d’entretien.
Si le DTG montre l’absence de travaux nécessaires sur les dix ans à venir, le syndicat est dispensé de l’obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.
Le DTG est réalisé par un tiers disposant des compétences fixées par le décret du 28 décembre 2016.
Immeubles concernés
Depuis le 1er janvier 2017, tout immeuble de plus de dix ans mis en copropriété (CCH : L.731-4) ou tout immeuble en copropriété, à destination partielle ou totale d’habitation (CCH : L.731-1), peut faire l’objet d’un DTG.
Le DTG remplace le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété (CCH : L.111-6-2 abrogé). Il doit être réalisé avant l’établissement du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.
Contenu du DTG
Il contient les informations essentielles relatives au bâti de la copropriété : l’analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs, l’état de la situation du syndicat « au regard des obligations légales et réglementaires contenues dans le Code de la construction » et l’habitation, l’analyse des améliorations possibles en termes de gestion technique et patrimoniale ainsi que le Diagnostic de performance énergétique (DPE) ou l’audit énergétique.
Le DTG doit comporter la liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, notamment, ceux qui pourraient être menés au cours des dix prochaines années, ainsi qu’une évaluation sommaire de leur coût.
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Réalisation d’un Diagnostic Technique Global
1. Accord des copropriétaires pour réaliser un DTG
La question de la réalisation du DTG doit avoir été inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
Dans ce cas, les copropriétaires se prononcent sur la réalisation du DTG et ses modalités. La décision est prise à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents et représentés / loi du 10.7.65 : art. 24).
2. Présentation du DTG aux copropriétaires
Une fois le DTG réalisé, il doit être présenté aux copropriétaires au cours de l’assemblée générale qui suit sa réalisation ou sa révision (CCH : L.731-2 I).
Lors de cette même assemblée, les copropriétaires doivent se prononcer sur la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux et les modalités de mise en œuvre (contenu, calendrier, évaluation financière, modalités de financement et choix du maître d’œuvre).
3. Conséquence du DTG sur l’obligation en matière de fonds de travaux
Si le diagnostic technique global a été réalisé et qu’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l’obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic (loi du 10.7.65 : art. 14-2).
Le projet de PPT est réalisé à partir d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble et du diagnostic de performance énergétique (DPE) et, du DTG.
Le projet de PPT doit comprendre les éléments suivants :
Liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre.
Estimation du niveau de performance énergétique et de performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre que les travaux permettent d’atteindre.
Estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation.
Proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les 10 prochaines années.
Les travaux prescrits dans le PPT et leur échéancier et, ceux prescrits par le DTG, doivent être intégrés dans le carnet d’entretien de l’immeuble.
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Professionnels compétents pour réaliser un DTG
Compétences recquises
Le professionnel qui réalise le DTG peut être une personne physique, une personne morale ou un groupement doté de personnalité juridique.
Ce tiers doit justifier que des employés, des membres du groupement ou lui-même (s’il s’agit d’une personne physique) possèdent les compétences requises sur :
Production de justificatifs aux copropriétaires
Différents justificatifs doivent être produits par le tiers proposant ses services en vue de la réalisation d’un DTG, au syndicat des copropriétaires représenté par le syndic, et au conseil syndical s’il existe :
Le tiers proposant ses services en vue de la réalisation d’un diagnostic technique global ou sollicité à cette fin ne peut accorder, directement ou indirectement, à la copropriété pour laquelle le diagnostic technique global mentionné doit être établi et à ses représentants, aucun avantage ni rétribution, sous quelque forme que ce soit.
Il ne peut recevoir, directement ou indirectement, pour lui-même, ses membres ou ses employés, de la part d’une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements sur lesquels porte sa prestation, aucun avantage ni rétribution, sous quelque forme que ce soit.
Mentions des travaux nécessaires dans le carnet d’entretien
Lorsqu’un DTG existe, la liste des travaux jugés nécessaires à la conservation de l’immeuble en précisant les équipements ou éléments du bâtiment concernés par ces travaux ainsi que l’échéancier recommandé doit être mentionnée dans le carnet d’entretien.
Réalisation d’office du DTG au frais du syndicat en cas d’habitat indigne
Dans le cadre des procédures relatives à l’insalubrité (CSP : L.1331-26), à la sécurité des équipements communs des immeubles collectifs (CCH : L.129-1) ou au péril (CCH : L.511-1), l’autorité administrative compétente peut demander au syndicat de lui produire le DTG afin de vérifier l’état et la sécurité des parties communes (CCH : L.731-5 I).
En cas de refus ou d’impossibilité de communiquer ce document un mois après notification de la demande, l’autorité administrative compétente peut faire réaliser d’office le DTG au frais du syndicat de copropriétaires (CCH : L.731-5 II).